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佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施意见_《南海年鉴2014》

佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施意见

第一章   总则

第一条  为贯彻落实《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》(国土资函〔2013〕371号)、《国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》(国土资发〔2012〕47号)、《关于加强和改进我省国土资源工作的意见》(粤发〔2012〕22号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)和《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》(佛府办〔2009〕261号)等有关文件精神,实施佛山市南海区“中枢两翼、核心带动”的发展战略,促进南海区城市更新和城市升级,实现节约集约用地的目标,确保经济社会又好又快发展,特制定本实施意见。

第二条   通过实施城市更新,以科学发展观为指导,围绕提升综合竞争力和资源承载能力,切实转变发展观和用地观,在全面推进“三旧”改造的基础上,以规划为引领,以产业为主导,以连片改造为切入点,大力鼓励产业载体建设,稳步推动旧村居改造,进一步优化城市功能,拓展城市空间,提升产业集聚,协同区域发展。

第三条   实施城市更新,应按照“政府引导,市场运作;明晰产权,保障权益;统筹规划,有序推进;节约集约,提高效率;尊重历史,客观公正”的基本原则,采用多种城市更新方式,合理协调公民、企业和政府的利益关系,既促进经济发展,又确保社会稳定。

第二章   项目认定及管理

第四条   符合下列条件之一的用地,可列入我区城市更新(“三旧”改造)范围:

(一)因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求,进行旧城镇改造的用地;

(二)布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地;

(三)产业“退二进三”企业的工业用地;

(四)国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地;

(五)因城乡规划已调整为商服用地或其他用途,不再作为工业用途的厂房(厂区);

(六)根据城乡规划建设需要,进行城中村、园中村、空心村改造的用地;

(七)须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地;

(八)布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村居;

(九)列入“村居整治”工程的村或国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村;

(十)城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域;

(十一)其他经区级或以上人民政府认定属城市更新范围的用地。

第五条   城市更新项目按其改造前现状、改造后用途以及改造的重要程度,作如下分类:

(一)根据改造前的现状用途不同,城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村居改造项目三类。旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造;旧厂房改造是指镇(街道)、村和工业园区内的旧厂房的改造;旧村居改造是指在“城中村”“园中村”“空心村”等区域内进行的改造。

(二)根据改造后的土地用途不同,城市更新项目分为产业提升改造项目、城镇住宅改造项目和其他类型改造项目。其中产业提升改造项目包括工业提升改造项目和商服提升改造项目。

(三)根据项目改造的重要程度不同,城市更新项目分为示范项目,区、镇(街道)重点项目,普通城市更新项目。

第六条   项目认定办法

(一)城市更新项目

1. 城市更新项目的认定应同时符合以下条件:

(1)项目用地属于本意见第四条规定的城市更新范围;

(2)项目用地符合土地利用总体规划、年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我区产业发展规划及环境保护要求;

(3)项目用地已纳入省标图建库范围;

(4)项目用地在土地利用现状图和卫星影像图(或航片、正射影像图)上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

2. 城市更新项目的认定,由更新改造单位编写更新改造方案,经所在镇(街道)审查后报区“三旧”改造协调领导小组主要成员单位联合审核,再以批次的形式上报区政府审批通过后,由“三旧”改造协调领导小组出具城市更新项目的认定批文(含项目更新改造方案)。

3. 本意见出台前我区已认定的“三旧”改造项目均属城市更新项目。

(二)城市更新示范项目

城市更新示范项目是指我区实施城市更新过程中,经区政府认定的重点连片改造的城市更新项目。

城市更新示范项目的认定,由镇(街道)根据实际情况和城市更新规划,选取辖区范围内重点连片的城市更新项目,报区政府批准后发文认定。

(三)旧村居改造项目

旧村居改造项目是指集中统一改造旧村范围内的宅基地、产业用地及其他用地,将村(居)民转移到村镇社区公寓、商品房等集中居住,并将腾出的用地区域进行重新规划、整合、再开发利用的城市更新项目。

同时符合以下条件的,经区政府批准可认定为旧村居改造项目:

(1)符合土地利用总体规划、城乡规划;

(2)项目中拟改造的宅基地面积须占项目总用地面积50%以上;

(3)项目占地面积原则上在3.33公顷(50亩)以上,情况特殊的项目,经区政府审核后可适当放宽;

(4)项目改造方案和拆迁补偿安置方案经村组集体表决通过;

(5)村组集体承诺严格依照项目改造方案按时拆除拟改造宅基地上房屋。

(四)产业提升改造项目

产业提升改造项目是指改造后土地用途为工矿仓储用地或商服用地的城市更新项目。其中,改造后土地用途为商服用地称为商服提升改造项目;改造后土地用途为工矿仓储用地称为工业提升改造项目。经区政府认定,同时满足下列条件的工业提升改造项目称为工业提升示范项目(都市型产业项目除外),每年认定不超过20个:

1. 项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划及环境保护要求;

2. 符合产业发展政策的制造业,以及科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包等工业项目;

3. 项目改造后土地用途为工矿仓储用地,用地面积2公顷(30亩)及以上,容积率1.2及以上的项目;

4. 项目须于2013年1月1日后办理规划报建手续,并于2016年12月31日前竣工验收。

第七条   项目管理

(一)项目日常管理

1. 经批准认定的各类城市更新项目,由区国土部门负责进行日常管理,包括档案管理、项目红线管理以及整理上报等工作;由区有关职能部门为其办理相关手续。

2. 根据城市更新项目的开展情况,改造单位需要变更项目改造方案内容或调整项目用地范围的,可申请进行项目调整。

3. 城市更新示范项目、旧村居改造项目认定后,根据项目的可行性和实施情况,可由镇(街道)向区政府提出申请进行调整。

(二)项目服务

1. 建立联席会议制度。区三改办定期召集“三旧”改造协调领导小组主要成员单位召开联席会议,对各类城市更新项目的认定、用地等进行联合审议,并协调项目开展过程中遇到的各类问题。

2. 建立项目服务绿色通道。对城市更新示范项目,区、镇(街道)重点项目,旧村居改造项目等创建绿色通道。实行专人跟进、快速办结、疑难会商、办结告知和跟踪服务。

(三)项目退出机制

对城市更新项目实行动态管理,建立项目退出机制。项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的,自认定之日起,三年内未办理上述手续,项目认定批复自动作废;项目用地不需要办理上述手续的,自认定之日起,两年内未领取《建设工程施工许可证》,项目认定批复自动作废。项目重新启动时,需再次办理认定手续。

2013年1月1日之前已认定的“三旧”改造项目,若2015年12月31日前未领取《建设工程施工许可证》,项目认定批复自动作废。项目重新启动时,需再次办理认定手续。

第三章   规划政策

第八条   城市更新改造应符合城乡总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划的要求。已有控制性详细规划覆盖的旧厂房用地,改造后用于发展扶持产业的面积不应低于已批规划;无控制性详细规划覆盖的旧厂房用地,控规编制前申请改造的,旧厂房改造用于非住宅用途的面积不低于60%,控制性详细规划编制完成后按控制性详细规划规定执行。根据规划或其他实际原因某些地块不适宜发展工业的,由各镇(街道)在辖区范围内进行整合和调剂,即实行镇(街道)内统筹平衡的方法,但必须确保不低于上述比例。各镇(街道)根据全区“三旧”改造专项规划编制年度实施计划,对连片改造区域、旧村居改造项目,须编制控制性详细规划。

第九条   城市更新连片改造中,对于已经审批控规的城市更新地块,满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规局部调整,经区规划部门审核,报区政府批准后报市规划部门备案;对于城市更新项目中不改变用途的工业项目,基础设施类、环境生态类等公益性非赢利项目,控规调整经区规划部门审核,报区政府审批后报市规划部门备案;除上述情况外,不满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规调整,按《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定执行。

第十条   在控制性详细规划或原基准容积率的基础上,结合经合法确认的拆除现状建筑物(拆建比)计算容积率建筑面积作为城市更新项目的基准容积率。对工业提升改造项目,在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下,增加容积率的,不再补交土地出让金。都市型产业项目和通过公开交易取得的工业用地,按照有关规定执行。

第十一条   城市更新项目建筑间距按《佛山市城市规划管理技术规定(修订版)》的旧区进行控制。对于特殊的项目可考虑引用日照分析作为建筑间距控制的辅助依据(对相邻居住、教育、医疗等建筑产生遮挡影响的项目除外)。

第十二条   在实施城市更新过程中,为促进连片改造鼓励相邻地块(包括不同权属的地块)进行联合报建开发,具体按区有关规定执行。

第十三条   城市更新必须优先保证公益性用地的供给与落实。用于商品住房开发的城市更新项目改造时用于建设城市基础设施、公共服务设施和公共绿地等公益性项目建设的用地比例不得低于25%。或采用连片改造区域总平衡的原则,但总公益性项目建设的用地比例仍不得低于25%[根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),本意见中“公益性用地”包括:区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地(包括公园绿地、防护绿地、广场用地等)(*G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地(A)]

第十四条   鼓励原用地单位自愿将经营性用地调整为公益性用地。对于自愿提供控制性详细规划(或地块规划设计条件)以外公共绿地或广场等城市公共开放空间的改造主体,其控制性详细规划调整除视为“局部调整”(局部调整是指《佛山市三旧改造项目规划建设管理指导意见(试行)》第二条第四款关于“三旧”改造地块控制性详细规划局部调整的规定)外,并可给予其适当的计算容积率建筑面积奖励,奖励幅度根据实际情况研究确定,但不得高于额外提供的城市公共开放空间用地面积的等量计算容积率建筑面积。

第十五条   城市更新过程中,要根据具体的规划情况,对所有文物单位、遗址进行备案,在改造中加以保护。根据《关于在“三旧”改造中加强文化遗产保护的通知》(粤文物〔2010〕268号)精神,保护好我区的历史文化遗产资源,对原址建筑经文化部门认定属工业遗产的,应按规划要求连片保留使用。

第四章   土地房产政策

第十六条   完善历史用地手续

(一)城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的建设用地,符合下列条件的,可申请完善历史用地手续:

1. 经区政府认定为区城市更新项目;

2. 土地权属清晰,无争议;

3. 属集体建设用地的,已取得集体土地所有权证;

4. 符合土地利用总体规划;

5. 在土地利用现状图上显示已为建设用地;

6. 在卫星影像图(或航片、正射影像图)显示为已有上盖建筑建筑物(含原项目不可分割部分)。

(二)城市更新项目完善历史用地手续的,由用地单位向所在镇(街道)国土所提交材料,逐级上报,同步审批。

(三)处罚标准

城市更新项目中涉及的各类历史用地,凡用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间的,完善用地手续时按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。

(四)土地确权费收费及返还标准

1. 发生在1987年1月1日之前的城市更新项目用地,不收取费用。

2. 发生在1987年1月1日至1998年12月31日期间的国有性质的城市更新项目用地,按所属镇(街道)分为三类:第一类包括桂城、大沥,收费标准3.2万元/亩;第二类包括里水,收费标准2.2万元/亩;第三类包括九江、西樵、丹灶、狮山,收费标准1.2万元/亩。集体性质的城市更新项目用地收费参照上述标准的50%收取。

3. 发生在1999年1月1日之后的城市更新项目用地,收费标准按7万元/亩收取。为促进农村基层依法依规用地,集体经济组织在缴费30日后可申请返还部分已缴费用。申请返还费用的集体经济组织必须在过去一年内没有发生违法用地行为,或虽过去一年内曾经发生违法用地行为但已自行整改到位。按照所属镇(街道)返还标准分为三类:第一类包括桂城、大沥,返还标准3万元/亩;第二类包括里水,返还标准4万元/亩;第三类包括九江、西樵、丹灶、狮山,返还标准5万元/亩。

(五)依据上述要求所颁发的集体土地使用证,土地用途按现状用途确定;颁发的国有土地使用证,土地性质限定为国有划拨,土地用途按现状用途确定,但不得为商品住宅。

(六)“节能减排”项目,涉及完善历史用地手续参照上述办法执行;所缴交的土地确权费全额返还。

(七)2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善历史用地手续。

第十七条   集体建设用地转为国有建设用地

(一)城市更新项目中的集体建设用地,符合下列条件的,可申请转为国有建设用地:

1. 经区政府认定为区城市更新项目;

2. 土地权属清晰,无争议;

3. 已取得集体土地所有权证和集体土地使用证;

4. 符合土地利用总体规划和城乡规划;

5. 经本集体经济组织会议(或村民会议、村民代表会议)有表决权人员90%以上表决同意。

(二)城市更新项目集体建设用地转为国有建设用地的,由用地单位向所在镇(街道)国土所提交材料,逐级上报,同步审批。

(三)依据上述要求所颁发的国有土地使用证,土地性质限定为国有划拨,土地用途按原集体土地使用证的土地用途确定(旧村居改造项目除外)。

第十八条   土地交易方式

(一)城镇住宅改造项目,即改造为商住用途的城市更新项目,应采取“收回公开出让”的土地交易方式。

(二)旧村居改造项目,除可采取“收回公开出让”的土地交易方式外,还可采取“不收回公开转让”或以带建筑物(指房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿)形式“不收回公开转让”  的土地交易方式。采取带建筑物形式“不收回公开转让”的,同时要设立监管资金和账户,以保障被拆迁人的利益和项目的推进进度。若通过村组集体成立全资项目公司自行开发的,按照省、市“三旧”改造的有关规定,可采取协议补办出让的方式供地给项目公司。

(三)城市更新项目中,属原土地使用权人自行改造涉及国有非商服用地转为国有商服用地的,可采取“协议出让”的土地交易方式。

(四)城市更新项目涉及的边角地、夹心地、插花地,可采取“协议出让”和“协议转让”的土地交易方式。

第十九条   国有非商服用地协议转为国有商服用地

(一)城市更新项目中,在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下,鼓励原土地使用权人自行进行改造,涉及的国有非商服用地可采取协议出让方式转为国有商服用地。其中,旧厂房改造用地转为国有商服用地的土地面积应按旧厂房改造控制比例实行镇内统筹平衡(桂城街道、大沥镇、里水镇、罗村社会管理处和大圃社会管理处除外)。

(二)以协议出让的方式转为国有商服用地的,补交的土地出让金按以下标准计收:

1. 属国有划拨建设用地,按改变用途后的土地市场价格的50%补缴土地出让金。

土地出让金=新用途土地市场价格×50%

2. 属国有出让建设用地,补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应网格点基准地价剩余年限值的余额的50%计收:

土地出让金=(新用途土地市场价格-原用途网格点基准地价剩余年限值的余额)×50%

3. 改变用途后新用途网格点基准地价小于原用途网格点基准地价的,无需补交土地出让金,也不退回已缴纳的土地出让金,但需进行改变土地用途年限折算确定新用途的使用年限;新用途土地需申请延长使用期的,应补交延长年限修正的土地出让金。

改变用途后新用途使用年限按新用途法定最高使用年限乘以年限变换系数确定。

新用途土地使用年限=新用途法定最高使用年限×年限变换系数

年限变换系数=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)N]

其中,r为原用途土地还原利率,n为原用途剩余年限,N为原用途法定最高使用年限。

(三)经批准的国有非商服用地协议转为国有商服用地,一年内未办理补缴出让金手续的(以签订土地出让合同时间为准),其批复无效。

第二十条   边角地、夹心地、插花地处理意见

(一)边角地、夹心地、插花地(简称“三地”)的定义。

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于0.2公顷(3亩)的地块;夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于0.2公顷(3亩)的地块;插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互契入状态,面积小于0.2公顷(3亩)的地块。

(二)城市更新项目中的“三地”,如符合土地利用总体规划和城乡规划,单块面积0.2公顷(3亩)以下[不含0.2公顷(3亩)]、累计面积不超过改造项目用地面积10%的国有建设用地,经用地单位提出申请,可办理协议出让或协议转让手续。

第二十一条   其他用地政策

(一)土地置换

1. 城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。涉及上述土地置换的,应遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则,区国土、建设部门在办理房地产权属登记时,免收完税或者减免税证明材料。

2. 置换土地按不同情况须符合以下条件:

(1)置换土地均已取得土地使用权证;集体土地还须取得集体土地所有权证;

(2)置换土地中涉及集体土地的,应提交符合《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》和《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规中涉及村民利益事项有关规定的表决意见;涉及公有成分的土地使用权置换的,应附上级主管部门同意置换的书面意见;涉及有限责任公司或股份有限公司的,应提交股东会议或董事会议表决意见;

(3)土地用途不一致的土地进行置换的,须取得区规划主管部门同意的证明;

(4)集体建设用地与国有建设用地进行置换时,应报区政府同意后才能置换。

符合上述条件的置换土地,可按土地变更登记有关程序和要求,办理土地使用权或所有权的变更登记手续。

(二)示范项目、旧村居改造项目涉及新增建设用地的,其新增建设用地指标由区政府统筹优先予以保障。同时,鼓励通过城乡建设用地增减挂钩的方式进行土地整理。

第二十二条   旧村居改造项目土地房产办证(一)旧村居改造项目因拆迁安置所涉及的新建村民(居民)居住的住宅,可以使用集体土地或国有土地(包括出让和划拨两种性质),办理共用宗房地产登记。

(二)在保障农村村民(居民)住房的条件下,国有土地上的住宅办理房地产登记后可进入市场交易。土地属划拨性质的,房地产权证须注明未办理土地有偿使用手续,住宅交易转让时,房屋业主应按规定补交土地出让金,但交易后不能再分配宅基地和其他住宅。

第二十三条   城市更新项目减免人防工程报建费用

城市更新项目在报建人防工程时,人防工程费用减免手续按如下办理:

(一)新建、扩建、改建9层以下(基础埋置深度小于3米),地面总建筑面积小于7000平方米的民用建筑,一律免收防空地下室易地建设费;

(二)新建、扩建、改建9层以下(基础埋置深度小于3米),地面总建筑面积大于7000平方米的民用建筑,减去原拆除面积后地面总建筑面积已小于7000平方米的,一律免收防空地下室易地建设费,如减去原拆除面积后地面总建筑面积大于7000平方米,经核算防空地下室应建面积小于500平方米,因地质条件不能修建防空地下室的,经批准可免收防空地下室易地建设费;

(三)新建、扩建、改建10层以上(含10层)或基础埋置深度3米以上(含3米,桩基础以承台为准)9层以下的民用建筑可减去原拆除面积后再核算防空地下室应建面积。

(四)拆除面积须经区、镇(街道)“三旧”改造办确认并加具意见。

第五章   土地出让金分配政策

第二十四条   城市更新项目土地出让金(若含异地教育配套费的需先扣除),根据《关于我区“三金计提”具体实施办法的批复》(南府复〔2011〕1109号)的规定,扣除“三金”及上缴上级部分后(即扣除土地出让金的10%,计提农田水利建设资金、地方教育资金、保障性安居工程资金和农业土地开发资金等),按不同改造类型进行分配。

第二十五条   旧厂房改造为商住项目的土地出让金分配政策

(一)旧厂房改造为商住的项目,为鼓励原土地使用权人建设产业载体,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按20%∶30%∶50%比例分配(其中50%含对原土地使用权人建设产业载体的扶持资金)。

(二)本着尊重历史的原则,确保政策的连续性,2010年12月31日前已收回入储(以签订《国有土地使用权收回协议书》的日期为准)但至今未出让的旧厂房改造为商住的项目,若该项目在2013年12月31日前出让,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按以下办法进行分配。该类型项目不享受产业载体专项资金扶持政策。

1. 属收回国有划拨建设用地出让的,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金的分配比例按镇(街道)分三个档次:一档包括桂城、大沥,按20%∶30%∶50%的比例分配;二档包括西樵、狮山、里水,按20%∶25%∶55%的比例分配;三档包括九江、丹灶,按20%∶20%∶60%的比例分配。

2. 属收回国有出让建设用地重新出让的,以改造项目的出让面积为计算依据,按如下公式分配地价款:

其中,P表示重新出让后的土地出让金,P标表示收回时土地原使用条件下剩余年限标定地价款,L1为区的分配比例,L2为镇(街道)的分配比例,L3为原土地使用人的分配比例,具体内容如下:

第二十六条  旧厂房改造为非商住项目的土地出让金分配政策

旧厂房用地收回后以非商住用途公开出让的,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按20%∶30%∶50%的比例分配。

第二十七条   非旧厂房改造项目的土地出让金分配政策

非旧厂房用地收回后公开出让的,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按20%∶30%∶50%的比例分配。

第二十八条   示范项目土地出让金分配政策

由区或镇(街道)出资统筹实施项目内的集体建设用地转为国有建设用地通过政府收回后再以公开交易方式出让的,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按20%∶30%∶50%的比例进行分配。

第二十九条   旧村居改造项目土地出让金分配政策

(一)收回公开出让的土地出让金分成办法

旧村居改造项目采用收回公开出让的,区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按10%∶10%∶80%的比例分配。

(二)不收回公开转让的土地出让金分成办法

旧村居改造项目采用不收回公开转让的,按土地成交价的40%补交土地出让金。区、镇(街道)对补交的土地出让金按50%∶50%的比例分配。

(三)协议补办出让的土地出让金分成办法

旧村居改造项目采用协议补办出让的方式供地给村(居)集体成立的全资项目公司自行开发建设的,按区有关规定补交土地出让金。区、镇(街道)对补交的土地出让金按50%∶50%的比例分配。

(四)镇(街道)所属的国有储备地(专指政府通过正常法律法规征收或收回的,原权属人不参与地价款分成的国有建设用地)可以用于旧村居改造项目建设,镇(街道)相关部门在制定土地出让方案时明晰住房回购办法及回购价格等相关事宜。

(五)旧村居改造项目土地出让金区级留成部分全额返还给镇(街道),区、镇(街道)两级留成都必须用于扶持旧村居改造。

第三十条   补办出让类型土地出让金分配政策

城市更新项目的土地交易方式属补办出让类型(即不收回形式,含协议、公开等方式补办出让)的,补交的土地出让金按区、镇(街道)各占50%的比例分配。

第三十一条   土地出让金区级留成部分使用办法

上述第二十五条至第二十八条、第三十条所涉及的城市更新项目用地于2013年12月31日前出让,并于2012年8月1日后缴入区财政的土地出让金区级留成部分,在扣除“三金”及上缴上级部分后返还给镇(街道)的资金,优先用于镇(街道)应负担的区重点建设项目的征拆资金费用或区、镇(街道)共担的建设项目支出。当年有剩余资金的,由镇(街道)专项用于镇(街道)项目立项批复在2012年1月1日之后的基础设施项目支出。

第六章   产业提升改造扶持政策

第三十二条   为促进我区产业提升改造项目的尽快实施,对2013年1月1日后领取《建设工程施工许可证》,且项目施工报建占地面积占宗地确权面积50%及以上的产业提升改造项目,项目完成基础分部工程施工后,可奖励一定比例土地确权费用。属工业提升改造项目的,按所缴的确权费用返还后剩余部分对原土地使用权人进行奖励;属商服提升改造项目的,按所缴的确权费用返还后剩余部分的50%对原土地使用权人进行奖励。此奖励须于2016年12月31日前进行申请。

第三十三条   对2013年1月1日后领取《建设工程施工许可证》的产业提升改造项目,按项目进度奖励城市(村镇)基础设施配套费。工业提升改造项目完成基础分部工程施工后,按所缴的城市(村镇)基础设施配套费对项目建设单位进行奖励;商服提升改造项目完成基础分部工程施工后,按所缴的城市(村镇)基础设施配套费的50%对项目建设单位进行奖励。扶持资金由区、镇(街道)按收费分成比例承担。此奖励须于2016年12月31日前进行申请。

第三十四条   对产业提升改造项目,鼓励集体土地承租方积极参与改造。各镇(街道)可结合实际情况,创新利益分配机制,出台承租方参与产业提升改造的相关优惠政策。

第三十五条   工业提升示范项目对镇(街道)的扶持政策

(一)租金补贴。在土地整合阶段,对涉及由镇(街道)主导统一租用地块的,若项目部分地块已领取《建设工程施工许可证》,给予镇(街道)整个项目的土地租金补贴,即前3年50%的土地租金补贴,单个项目租金补贴最高金额不超过1000万元。

(二)土地出让金奖励。工业提升示范项目涉及工业仓储用途土地出让(含补办出让)的,其土地出让金区级留成部分全额奖励给项目所在镇(街道),项目领取《建设工程施工许可证》后即可申请奖励。

(三)自工业提升示范项目投产之日起3年内,入驻企业缴纳所得税及增值税的增量部分,按区级地方留成部分50%的标准奖励给项目所在镇(街道),奖励资金全部用于示范项目的开发建设和招商引资。若税收增量部分已通过其他政策奖励给企业或镇(街道)的,不予奖励。

第三十六条   工业提升示范项目对投资者的奖励

(一)投资者连片开发工业提升示范项目土地,工业厂房工程造价(不含地价)1亿元及以上的,对投资者按工业厂房工程造价(不含地价)的1.5%进行奖励;或容积率1.5及以上的,按建筑面积给予30元/平方米的奖励;投资者于项目竣工验收后申请奖励,单个项目最高奖励金额不超过1000万元。

(二)投资者通过整体改貌、局部改建等方式改造的工业提升示范项目,改建工程总造价2000万元及以上的,对投资者按改建工程总造价的1.5%进行奖励;投资者于项目竣工验收后申请奖励,单个项目最高奖励金额不超过1000万元。

(三)工业提升示范项目对投资者的奖励资金,由区、镇(街道)按税收分成比例承担。奖励资金与《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》(佛府〔2011〕1号)有重复的,采用从高奖励原则,不重复奖励。

第七章   旧村居改造项目有关规定

第三十七条   旧村居改造项目,应按照“一村一策,封闭运行”“阳光拆迁,有序推进”“配套跟进,维护稳定”的原则进行改造和建设。

第三十八条   旧村居改造项目主要采用以区政府主导,镇(街道)组织,村组集体为改造实施主体的组织形式。区政府明确改造的总体要求,给予政策扶持,出台有关项目改造的操作指引;镇人民政府(街道办事处)可以成立或委托相应机构负责统筹组织、参与项目改造,协调解决旧村居改造中遇到的各种问题;村组集体是项目改造的实施主体,负责做好土地调查确权,组织改造的拆迁、补偿、搬迁等活动,并按照基本建设程序的要求,全面实施项目改造。

第三十九条   旧村居改造项目的操作流程按照项目启动、土地整理及供地、项目建设及验收等三个阶段实施。

(一)项目启动阶段

1. 编制方案。村组集体在镇(街道)国土城建和水务局、三改办等部门的指导下,可聘请有资质的中介机构,对拟改造范围现状进行摸查,根据现状摸查情况和改造需要,初步确定改造范围并对改造成本进行核算,分析改造可行性,编制初步改造方案(含土地交易方式和实施计划等内容)及拆迁补偿安置方案等,实行连片整体改造。

2. 初审方案。由镇(街道)上报初步改造方案(含土地交易方式和实施计划等内容)到区三改办。区三改办初审完毕后,发函到区规划部门开展有关项目的控制性详细规划的编制工作。

3. 表决方案。镇(街道)应当会同村组集体及相关部门,组织召开村民(成员)民主表决会议,按《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》和《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规中涉及村民(成员)利益事项的有关规定对旧村居改造项目进行表决。表决内容应包括改造方案(含改造规划、土地交易方式和实施计划等内容)、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项,并应获有表决权人员三分之二以上表决同意。

4. 上报方案。改造方案、拆迁补偿安置方案表决通过后,由镇(街道)组织有关材料上报区三改办。区三改办组织区“三旧”改造协调领导小组主要成员单位联审通过,上报区政府审批后,认定为旧村居改造项目,项目正式启动。

(二)土地整理及供地阶段

1. 根据表决通过并由区政府批准实施的改造方案,若项目采用“收回公开出让”或“不收回公开转让”(专指净地出让)交易方式的,村组集体应按有关规定进行拆迁安置补偿及土地整理,并开展集体用地转为国有用地等用地报批工作。项目土地整理完毕后,进入收储、供地、出让或转让等阶段。

2. 若项目采用带建筑物(指房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿)形式“不收回公开转让”交易方式的,按照表决通过并由区政府批准实施的改造方案,开展集体用地转为国有用地等用地报批工作。项目用地报批手续完毕后,参照区有关“不收回公开转让”的操作流程,委托区土地交易机构公开交易项目用地的开发权。

(三)项目建设及验收阶段

项目用地完成出让或转让后,根据出让或转让合同,和改造方案的有关约定进行项目建设和验收,最后总结项目更新改造的总体效果。

第四十条   拆迁补偿安置办法

(一)在项目改造用地范围内,属于国有土地上的(含集体土地转为国有土地的)建(构)筑物和附着物拆迁,可纳入国有土地上房屋征收与补偿范围,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定组织实施。

(二)对改造范围内被拆迁的村民住宅,镇(街道)应会同村组集体制定合法建筑的认定标准,对合法建筑部分以“拆一补一”的原则,被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换,或者两者相结合的补偿方式。对不合法建筑部分原则上不予产权调换,可给予适当货币补偿;确须要产权调换的,补偿标准应低于合法建筑的补偿标准。

(三)对拆迁范围内的非住宅物业,在优先考虑改造后集体经济可持续发展的基础上,被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换,或者两者相结合的补偿安置方式。

(四)镇(街道)可实行同一改造项目统一标准的改造奖励措施,如在规定的搬迁奖励时段内,对积极配合拆迁工作的,可根据搬迁时间享受相应的补助和奖励,以加快拆迁工作的推进。

(五)对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗待业,属于“低保”的职工,残疾困难户或特困户,在提供有效证件的情况下并积极配合支持拆迁工作的,每户可以享受一定数额的特殊补助,补助标准由镇(街道)自行制定。

第四十一条   加强违法违规整治和项目改造的监督

(一)进一步加强违法用地和违法建设的查处力度。对经认定为违法建设的,发现一宗查处一宗,杜绝边改造、边违建、边抢建的不良风气。对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度,同时加强工商和税收等综合执法稽查。

(二)在项目改造过程中,要通过张榜、广播、散发宣传单等可行的方式向村组集体成员通告改造的进展与步骤等相关情况,确保村组集体成员的知情权。各镇(街道)三旧改造机构应对项目改造的相关程序进行监督,并及时公开监督信息。

第八章   项目监督检查

第四十二条   为维护农村发展与稳定,在未取得区、镇人民政府(街道办事处)同意的前提下,禁止村组集体私自与意向开发商签订土地转让协议,并且不允许开发商私自出资为村组集体垫付拆迁安置补偿款和办理土地整理等事项。禁止开发商出资为村组集体召开村民(成员)民主表决会议。禁止开发商向村组集体提供任何形式的资助、赞助;禁止开发商直接或间接介入村民(成员)表决程序。

第四十三条   区财政划拨的城市更新改造扶持资金,各镇(街道)必须严格按照专项资金的管理要求专款专用。

第四十四条   涉及村集体的土地出让地价款前期成本返还款应设立专账核算,用于失地农村居民的社会保障、村集体农业土地和物业开发建设、农村基础设施建设等方面支出。资金的使用要严格执行民主理财和财务公开制度,并将资金管理和使用情况向村民(成员)公布,接受广大群众的监督。

第四十五条   由区三改办牵头,联合区国土城建和水务局、城乡统筹办公室、政务监察和审计局、财政局等部门定期对城市更新改造扶持资金的使用情况进行检查,确保资金专款专用。

第四十六条   为进一步提升执行力,促进城市更新工作的开展,对城市更新项目工作进行考核,考核成绩将作为各镇(街道)年度工作考核的重要指标。具体采用日常工作检查以及年度考核结合的方式,由区“三旧”改造协调领导小组对各镇(街道)城市更新工作进行考核。

第四十七条   为营造鼓励创新的和谐改造氛围,探索城市更新可持续发展,可赋予实施城市更新的领导干部一定的“试错权”,积极探索建立试错免责机制。领导干部在城市更新改造过程中遇到挫折或失败时,若工作措施的制定和实施程序符合有关规定、个人和所在单位没有牟取私利、未与其他单位或者个人恶意串通损害公共利益的,可以减轻或者免除有关人员的责任。

第九章   附则

第四十八条   完善历史用地手续确权费用及返还标准的有关说明

(一)本意见实施后缴纳确权费用的,按本意见返还标准执行。本意见实施前已缴纳确权费用的,按原返还标准执行。即按照所属镇(街道)返还标准分为三类:第一类包括桂城、大沥,返还标准1万元/亩;第二类包括里水,返还标准2万元/亩;第三类包括九江、西樵、丹灶、狮山,返还标准3万元/亩。

(二)本着尊重历史的原则,根据《广东省民政厅关于同意调整佛山市南海区部分镇街行政区划的批复》(粤民区〔2013〕7号)的批复精神,对狮山镇罗村社会管理处、大圃社会管理处有关完善历史用地手续确权收费及返还标准如下:

1. 2013年3月15日前已缴纳确权费用但未申请确权费用返还的,今后申请仍采用行政区划调整前的原返还标准执行。即大圃社会管理处返还标准1万元/亩;罗村社会管理处返还标准2万元/亩。

2. 2013年3月15日后未缴纳确权费用的,全部按狮山镇的标准执行,即包括缴费标准和费用返还标准。涉及已出具缴费通知单但须申请变更缴费标准的,由申请人向区国土部门提出申请,申请通过后予以变更。

第四十九条   涉及旧厂房改造商住项目的土地出让金政策,若区政府已批复,按批复执行,不执行本意见。

第五十条   本实施意见自发文之日起实施,执行至2016年12月31日。《关于“三旧”改造项目减免人防工程报建费用的通知》(南府〔2008〕194号)、《关于调整佛山市南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法的通知》(南府办〔2010〕3号)、《关于印发〈佛山市南海区“三旧”改造中的边角地、夹心地、插花地协议出让操作规程〉的通知》(南府〔2010〕239号)、《关于印发〈佛山市南海区城市更新实施办法〉的通知》(南府〔2011〕168号)、《关于印发佛山市南海区“三旧”改造工业提升示范项目扶持办法的通知》(南府〔2011〕221号)、《关于村镇社区公寓建设的指导意见》(南府〔2011〕258号)、《关于印发〈佛山市南海区“三旧”改造中的边角地、夹心地、插花地协议转让操作规程〉的通知》(南国土〔2011〕142号)、《关于简化“三旧”改造项目审批手续的通知》(南府办〔2011〕344号)、《关于印发〈佛山市南海区城市更新实施办法〉的补充通知》(南府〔2012〕53号)、《关于村镇社区公寓建设中土地出让及出让金分成的实施意见》(南府〔2012〕92号)、《南海区“三旧”改造和节能减排项目优惠政策操作指引》(南旧改〔2012〕19号)、《关于实施南海区“三旧”改造项目土地出让金区级留成部分返还镇(街道)资金使用管理办法》(南府复〔2013〕133号)同时废止。此前区政府相关文件与本实施意见有冲突的,以本实施意见为准。

(2013年7月25日   南府〔2013〕239号)

(责任编辑:追学网)
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